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전세사기 예방하기, 등기부등본 열람방법 (전세사기 특별법)

고리4 2024. 9. 24. 00:01

전세가 요즘 가파르게 상승하고 있습니다. 월세에서 전세로 전환하면 많은 주거비 부담을 줄이게 되지만 전세사기로 인해 불안하기도 합니다. 특히 사회경험이 적은 청년들을 노리는 전세사기가 늘고 있어 주의가 필요합니다. 본문에서 전세사기 예방하기, 등기부등본 열람방법 (전세사기 특별법)에 대해서 살펴보겠습니다.

전세사기

전세사기 수법은 점점 더 다양해지고 치밀해지고 있습니다. 가짜 집주인을 내세워 보증금을 가로채거나 한 집에 여러 세입자와 계약하는 다중계약, 깡통전세 등 다양한 형태의 전세사기 수법이 있습니다.

이러한 전세 사기로부터 내 재산을 안전하게 지키기 위해서는 철저한 대비가 필요합니다. 전세사기를 예방하기 위해서는 어떠한 방법이 있는지 알아보겠습니다.

[여기서 잠깐!!]
깡통전세란?
깡통전세는 전세보증금이 실제가치를 초과한 상태를 말합니다. 여기서 실제가치는 집주인이 담보로 빌린 채무도 빼야 합니다. 따라서 깡통전세일 경우 주택이 경매로 넘어가면 세입자는 전세보증금을 떼일 수 있습니다.

전세보증금과 채권최고액을 합친 금액이 시세보다 80%를 초과할 경우에는 주의해서 거래를 해야 합니다.

전세사기 예방하기

1. 등기부등본은 최소 3번 보기

깡통전세를 피하기 위해서는 등기부등본을 아래와 같이 최소 3번은 확인해야 합니다.

✅ 계약서 작성 전

✅ 잔금지급 전

✅ 이사 후

등기부등본은 주소만 알면 인터넷 등기소를 통해 누구나 열람이 가능합니다. 각 시점마다 3번을 확인하는 동안 등기부등본상 변동이 없는지 꼭 확인하시기 바랍니다. 특히 을구를 자세히 보셔야 합니다. 등기부등본 발급과 을구 확인방법은 아래 내용 참고하시기 바랍니다.

더 확실히 하기 위해 계약서 작성 시 "전입신고 전에는 집을 담보로 융자받는 것을 제한한다. 위반 시 계약을 무효화할 수 있다"는 특약내용을 추가하는 것도 좋은 방법입니다.

2. 확정일자, 전입신고 하기

확정일자와 전입신고는 선택이 아니라 필수입니다. 귀찮다고 확정일자와 전입신고를 하지 않을 경우 최악의 경우 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 발생할 수 있습니다. 확정일자와 전입신고를 하면 세입자는 대항력과 우선변제권을 얻을 수 있습니다.

✅ 대항력 : 집주인이 변경되더라도 계약기간 내에서 거주할 수 있는 권리와 계약만료 후 보증금을 돌려받을 수 있는 권리

✅ 우선변제권 : 주택이 경매 또는 공매로 넘어갔을 경우 다른 채무자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리

전입신고와 확정일자는 주민센터를 방문하거나 인터넷으로 신청이 가능합니다. 인터넷을 이용하여 온라인으로 전입신고와 확정일자를 받는 방법은 아래에서 확인하시기 바랍니다.

3. 대리인과 계약시 서류 꼼꼼히 확인하기

일반적인 경우에는 계약 당사자들끼리 서로 대면으로 계약을 진행하게 되는데 간혹 집주인의 대리인 또는 중개사가 대리인으로 계약을 진행하는 경우가 있습니다.

대리인과 계약시는 특히 서류를 잘 확인해야 합니다.

확인해야 할 서류는 위임장, 집주인의 인감증명서 및 신분증 사본, 대리인의 신분증 사본입니다. 계약금이나 잔금 입금 시에 대리인의 계좌로 입금을 요구하는 경우 특약사항에 잔금 지급에 대한 기록을 남기는 것이 좋습니다.

4. 미납국세 확인하기

등기부등본에 나타나지 않은 미납국세는 집이 경매에 넘어가면 전세보증금보다 먼저 보호를 받기 때문에 계약 전에 꼭 확인이 필요합니다.

미납국세는 임차예정인일 경우 열람이 가능하며 국세청홈택스에서 온라인으로 열람할 수 있습니다. 가족 등 대리인이 열람할 경우에는 세무서를 방문해야 합니다.

✅ 홈택스 로그인 > 국세증명.사업자등록.세금관련 신청/신고 > 세금 관련 신청.신고 공통분야 > 체납관련 신청 > 미납국세등 열람신청

5. 다가구 주택은 다른 임차인의 보증금 합계 확인하기

다가구 주택은 집주인은 1명인데 임차인은 여러 명인 경우가 있습니다. 따라서 다가구 주택에 전세로 들어갈 경우에는 건물 전체 중 나보다 먼저 입주한 임차인의 보증금 합계도 확인해야 합니다.

건물이 경매에 넘어갈 경우 나보다 먼저 우선순위 자격을 갖춘 보증금부터 보호를 받게 되므로 안전하게 받을 수 있는지 확인이 필요합니다.

다른 세대의 정확한 임차보증금 규모는 등기부등본을 통해 확인할 수 없고 "확정일자 부여현황" 자료를 통해 확인이 가능합니다. 다만 확정일자 부여현황은 집주인의 동의가 필요하므로 "확정일자 확인동의서"를 받아야 합니다.

[여기서 잠깐!!]
집주인이 확정일자 확인 동의를 하지 않을 경우에는 계약서에 특약을 추가하는 것이 좋습니다.

계약 후 주민센터에 방문하여 "다가구 전입세대 확정일자 열람"을 통해 상황을 파악 후, 위험한 집이라고 판단이 되면 특약에 따라 계약을 해지할 수 있다는 문구를 넣을 수 있도록 공인중개사에게 중재를 요청하면 됩니다.